Registro de la Propiedad

Todos los registros (civil, mercantil, de arrendamientos, de automóviles…) se caracterizan por publicar un hecho, un acto o un negocio con el objeto de que puedan ser conocidos por terceros.

El Registro de la Propiedad es un registro dedicado a reflejar la constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles.

La inscripción en el Registro de la Propiedad no es, con carácter general, ni obligatoria ni constitutiva sino que voluntaria para el titular del derecho real inmobiliario.

El artículo 1 del Decreto de 8 de febrero de 1946 de la Ley Hipotecaria y el artículo 605 del Código Civil dicen:

«El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles«.

El Registro de la Propiedad es una registro público que publica, de forma oficial, la situación jurídica de los bienes inmuebles y de los derechos reales inmobiliarios que se hayan inscrito en él

La finalidad del Registro de la Propiedad es favorecer la seguridad y protección del tráfico jurídico inmobiliario y del tráfico económico y crediticio sobre los inmuebles.

El ordenamiento jurídico atribuye a los derechos inscritos en el Registro de la Propiedad una serie de presunciones legales, cuya máximo efecto es el que se deriva del principio de fe pública registral.

La fe pública registral tiene por objeto la integridad del Registro, de forma que cualquiera pueda confiar en sus inscripciones, indiscutibles en beneficio de los terceros adquirientes que hayan confiado en ellas.

El contenido del registro se considera siempre exacto en favor del tercer adquiriente, quien puede consolidar su adquisición en los términos publicados por el Registro de la Propiedad

Catastro Inmobiliario

El artículo 1 del Real Decreto Legislativo 1/2004 por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario define el Catastro Inmobiliario como:

«un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales tal y como se definen en esta ley»

La descripción catastral de los bienes inmuebles comprende sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, el valor catastral y el/la titular catastral…

La inscripción en el Catastro es obligatoria y gratuita, a diferencia del Registro de la Propiedad

La finalidad originaria del catastro es de carácter tributario, pues proporciona los valores a tener en cuenta en muchas figuras impositivas (IBI, IIVTNU, IRPF, IP, ISD o ITPAJD), si bien su aplicación se consolida en otros ámbitos tanto en relaciones de derecho privado como de derecho público.

Por último, el artículo 3.3 del Real Decreto Legislativo 1/2004 señala:

«Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos»

Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid en la sentencia de 23 de enero de 2023, ECLI:ES:TSJM:2023:576, realiza unas interesantes apreciaciones.

Remitiéndose a otras sentencias de 20 de julio de 2015 (recurso 697/2015) y 17 de abril de 2008 (recurso 111/2003) dice:

  • Las superficies que constan reflejadas en las inscripciones del Registro de la Propiedad no están amparadas por la fe pública registral.
  • La protección hipotecaria no se extiende a los datos físicos de las fincas inscritas, de manera que la presunción de exactitud registral, con fundamento en la inscripción practicada en el Registro de la Propiedad, no alcanza a los datos de mero hecho, como los referentes a la cabida, linderos, situación, naturaleza, accidentes, etc.
  • Quedan fuera de la garantía que presta el Registro de la Propiedad cuantos datos registrales se correspondan con hechos materiales o físicos, tanto a los efectos de la fe pública, como de la legitimación registral, sin que, por tanto, la institución responda de los datos y circunstancias de puro hecho ni, por consiguiente, de los datos descriptivos de las fincas, como son los referentes a su superficie.

Añade que, en términos teóricos, una finca puede estar inscrita en el Registro de la Propiedad con una determinada extensión sin coincidir con la realidad o incluso sin existir la finca en absoluto.

Todo ello es consecuencia de la carencia de una base física fehaciente por parte del Registro de la Propiedad, descansando sobre las simples declaraciones de los otorgantes.

Por último precisa que, consecuencia de la coordinación del Registro con el Catastro Inmobiliario, la doctrina señalada seguramente sea revisada en el futuro

Remitiéndose a una sentencia de 26 de abril de 2017 (recurso 350/2017) dice que no cabe identificar:

  • El concepto de parcela catastral con el de finca registral.
  • La función del Registro de la Propiedad con el Catastro.
  • La eficacia de los asientos regístrales con los datos catastrales.

El Registro de la Propiedad es un registro de títulos, de derechos reales inmobiliarios, no un registro de fincas, su presunción de veracidad no se extiende a los datos físicos de las fincas, por el contrario el Catastro publica la realidad física de las parcelas, su situación, cabida, linderos y sobretodo su valoración, a efectos fiscales.